買地建房 離個人投資者究竟還有多遠？

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    零星地塊出讓 金華市民能圓個人建房夢

    1月22日，浙江省金華市舉行了一場特殊的土地拍賣會，拍賣出讓的18塊土地，參加競拍的都是個人。這18塊土地合稱39號地塊，位于金華市開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊貼金華市機關宿舍。地塊總面積2010平方米，被分割成108平方米、109平方米、163平方米三種不同面積的18個單元，起拍價統(tǒng)一為每平方米8300元。底層規(guī)劃為沿街店面，二至五層為住房，六層為閣樓。 {HotTag}

    據(jù)悉，這是金華首次在城市核心區(qū)嘗試零星地塊出讓新模式，同時也意味著金華市民能圓個人建房夢。此事在去年12月由金華市國土資源局宣布后，引起了眾多市民的興趣，到報名截止時，有26人在交付定金后取得了29個競買資格，其中有三人交付了雙倍定金，取得了兩個競買資格。

    記者了解到，除了整個地塊統(tǒng)一分割競拍出讓外，所有受讓土地要求統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造和統(tǒng)一管理。同時，報名者在取得競拍資格前，就必須首先簽訂承諾書。承諾書與出讓合同具同等法律效力。承諾書的內(nèi)容還包括：競拍人競買成功后，需繳納20萬元的統(tǒng)一聯(lián)建保證金；動工、竣工時間等。為保證聯(lián)建工作順利實施，開發(fā)區(qū)管委會承諾將對該地塊實行工程報批代辦制。    

    支持

    “金華模式” 可操作性很大

    北京信一天房產(chǎn)中介市場部經(jīng)理羅煜說，從目前情況看，“金華模式”的操作可能性還是非常大的。首先，從招標的土地來看，拍賣的土地面積非常小，比較適合于集資建房；第二，對于錢款有了明確的規(guī)定，競拍人競買成功后，需繳納20萬元的統(tǒng)一聯(lián)建保證金，在一定程度上保證了資金到位；第三，由于得到了當?shù)卣�府的支持，對于日后建房的要求都有了明確的規(guī)定。

    北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)金育松接受記者采訪時認為，“金華模式”是當前個人合作集資建房的一種創(chuàng)新，其與傳統(tǒng)概念的個人合作集資建房存在四方面的明顯差異。

    首先，“金華模式”一個主要的特點是每個單塊的土地是“微型”的，不像傳統(tǒng)的個人合作集資建房那樣，土地相對是大體量的。這樣，“金華模式”的整體占用資金相對較小，從而獲取土地的幾率加大。

    其次，“金華模式”的各個單塊土地之間的使用權是單獨的，并且分屬于不同的個人；而傳統(tǒng)的個人合作集資建房的土地使用權不是小塊分割的，而是由多個個人共同所有，這就決定了所有的個人合作建房者均擁有整個地塊的使用權，從而為土地的獲取增加了難度，并且還需要成立一個獨立的“公司”，應該以公司名義獲取土地，然后多人共同使用。

    第三，“金華模式”的不同個人在其所屬的土地上擁有全部房產(chǎn)的產(chǎn)權，而傳統(tǒng)的個人合作集資建房所屬土地上的房產(chǎn)產(chǎn)權由不同的單個個人所有，這樣，“金華模式”就不存在不同的人群對于不同樓層、不同戶型、不同面積的需求差異化，從而突破了傳統(tǒng)個人合作建房存在的不同人群對于不同房產(chǎn)的需求不一致所產(chǎn)生的瓶頸。

    第四，“金華模式”對于單個個人的資金要求較高，一般至少需要上百萬的資金量，因此，它在一定程度上是針對于中高端人群；相反，傳統(tǒng)的“個人合作集資建房”針對的對象是一般的中低收入人群，通過這種模式來滿足購房的自住需求。

    質(zhì)疑

    問題重重 前景不容樂觀

    盡管“金華模式”較其他集資建房模式有所不同，同時突破了一些傳統(tǒng)集資建房模式所面臨的瓶頸，但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這一模式仍面臨諸多亟待解決的問題，市場前景如何仍須進一步觀察。

    富陽(中國)控股研發(fā)處副總經(jīng)理羅煒煒接受記者采訪時說，從近日金華的集資建房模式看，通過對整塊土地的分割拍賣，能夠有效地解決集資建房團體內(nèi)部關于建成后房屋分配的糾紛問題，應該說是一個積極的嘗試。而對整個集資建房行為來看，在資金監(jiān)管、土地獲取、規(guī)劃設計、建筑施工和房屋分配各個環(huán)節(jié)都存在問題和隱患，任何一個環(huán)節(jié)的矛盾都有可能導致全局癱瘓。能否拿到合理價格的土地，能否保證修建出質(zhì)量過關的房屋，如何協(xié)調(diào)集資建房人對于房屋的不同要求從而保證規(guī)劃設計與國家相關政策一致，保證成本控制進而實現(xiàn)以低房價分配給出資者？資金托管銀行會否因為擔心項目爛尾或發(fā)起人攜款逃跑而拒絕為集資建房人做監(jiān)管？此外，個人合作建房目前并無明晰的相關配套政策，如果在開發(fā)過程中引發(fā)經(jīng)濟和法律方面的糾紛，如何界定責任主體等。

    羅煒煒指出，對于普通自住購房者而言，參與集資建房不僅需要投入大量精力，在前期投入大量資金(往往高于同地段商品房首付)，而且需要相當大的勇氣去迎接不可預知的問題。因此盡管從賬面上算，這種方式能節(jié)省大筆資金，但選擇這樣方式的人依然十分有限。而同樣的問題對于投資者而言更加不可逾越，除了精力和資金，時間周期長、房屋面臨市場區(qū)別對待(集資建設的房屋是否會與商品房在價格上一視同仁)同樣也是不容忽視的問題，而這些問題在缺乏成功案例的情況下依然懸而未決。種種懸而未決的問題致使各地集資建房行為仍處于摸索階段，并且前景不容樂觀。

    對于這一問題，羅煜表示贊同。他說，此次“金華模式”成功拿地打破了房地產(chǎn)商模式的壟斷，初步證明了個人建房的可操作性，一旦這種做法在未來成功，可以降低購房成本，緩解本地區(qū)高房價的壓力，但是目前改變不了中國整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況。“金華模式”成功拿地對于其他城市集資建房只是一種參考，不可能完全依照此模式來復制，畢竟地域性、市場表現(xiàn)都有所不同。

    “這種模式并不是各個城市均適用，尤其是大城市可能很難采取這種模式，因為它最根本的一個特點是土地需要完整的小塊分割并且獨立，同時單塊土地的房產(chǎn)同屬于一個個人所有，這對于大城市土地資源緊缺的現(xiàn)狀下是比較難實現(xiàn)的。”羅煜說。

    其次，就是融資方面困難，目前參與合作建房者多是中等收入者，他們不可能籌集大量的資金，而未來的土地費、物業(yè)管理費、小區(qū)配套費(如場地綠化，外管網(wǎng))等公共設施的費用也是非常大的，個人是否真的有能力承擔也是一個問題。此外，目前國家對于合作建房還沒有形成一套規(guī)范、完善的法律法規(guī)，而如果沒有政府的支持，很多操作也都將是竹籃打水，因此，“金華模式”的市場前景仍需進一步觀察。