購(gòu)房寶典為你保駕護(hù)航

    面對(duì)房地產(chǎn)交易中生澀難懂的術(shù)語(yǔ)，面對(duì)商家有意無(wú)意設(shè)置的種種陷阱，購(gòu)房者往往無(wú)所適從。{TodayHot}明日春季房交會(huì)將開(kāi)幕，為此“城市地產(chǎn)”特別推出了“購(gòu)房寶典”，為購(gòu)房者釋疑解惑。
　　怎樣看樓書(shū)？
　　第一步，通過(guò)看外觀圖、小區(qū)
  　整體布局圖，購(gòu)房者可以初步判斷樓宇或是單體建筑或是成片小區(qū)，是高檔、中檔或是低檔，用途是居住、辦公或是商住兩用。
　　第二步，通過(guò)看地理位置圖，購(gòu)房者可以了解樓宇的具體位置，同時(shí)也可以估計(jì)房屋的大概價(jià)格。但購(gòu)房者也要注意地理位置圖是否是按比例繪制的，若不按比例，將會(huì)對(duì)地點(diǎn)的選擇形成誤導(dǎo)。
　　第三步，通過(guò)房屋平面圖，選擇設(shè)計(jì)合理、適合購(gòu)房者居住或辦公的面積、房型。
　　特別提醒
　　不能輕信樣板房
　　購(gòu)房者不要輕信樣板房，一些樣板房與你實(shí)際買到的房在一些地方有時(shí)是不一樣的。因?yàn)闃影宸渴菍ｉT(mén)搭出來(lái)的，所以它的尺寸和結(jié)構(gòu)比例完全可能不按圖紙上的大小來(lái)定。有些開(kāi)發(fā)商就故意把開(kāi)間放大一些，購(gòu)房者不懂其中的奧妙，一看挺滿意，便簽約付款，這樣就上當(dāng)了。{HotTag}再如廚房和衛(wèi)生間在所建造的房屋中是比較小的，但到了樣板房中又給放大了，給購(gòu)房者的感覺(jué)和實(shí)際情況是兩碼事。因此購(gòu)房者看樣板房時(shí)，應(yīng)帶上尺去量一量，再對(duì)照售樓書(shū)的房屋面積進(jìn)行比較。
　　怎樣選環(huán)境？
　　一般來(lái)說(shuō)，買房看環(huán)境，指的是近看小環(huán)境，遠(yuǎn)看大環(huán)境。小環(huán)境主要是指樓群小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣，綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；大環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。
　　綠化面積的多少是衡量小區(qū)檔次的一個(gè)標(biāo)志，綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。配套設(shè)施主要觀察的是，周邊是否有集貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)區(qū)，是否有主要交通干道和有無(wú)噪音，公交車站有多遠(yuǎn)，附近有無(wú)污染源等。
　　特別提醒出房率是重要指標(biāo)從開(kāi)發(fā)商角度和居民角度來(lái)講，出房率是比較重要的指標(biāo)，即套內(nèi)面積與建筑面積之比，這就要求設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少結(jié)構(gòu)面積、公攤面積等。目前一般要求達(dá)到80%，但這對(duì)高層住宅確實(shí)有一定困難。
　　怎樣選現(xiàn)房？
    主要看是否明廳明室，其次看廚房通風(fēng)設(shè)施是否合理。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，材料和厚度對(duì)居室溫度將有很大影響。
　　特別提醒
　　晚上雨天都要看
　　不但白天看，晚上也要看。如入夜后房屋附近的環(huán)境和噪音狀況怎樣，照明設(shè)施效果如何；晴天看，下雨天也要看。雨天看房可以看出房屋門(mén)窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o(wú)進(jìn)水、滲漏現(xiàn)象，特別是連續(xù)幾天下雨后，再好的偽裝也會(huì)暴露無(wú)余。
　　另外，要仔細(xì)查看電路布置、電線粗細(xì)及插座、開(kāi)關(guān)安置是否合理、方便實(shí)用。要注意丈量房間的高度，通常合理的房間高度應(yīng)為2米以上。
　　怎樣選期房？
　　在確定所要購(gòu)買的商品房后，要看對(duì)方有沒(méi)有售房許可證。由于許多開(kāi)發(fā)商委托代理商負(fù)責(zé)銷售，所以要看雙方之間有無(wú)委托銷售協(xié)議。
　　購(gòu)房者在與銷售方達(dá)成協(xié)議后，雙方應(yīng)簽訂商品房預(yù)售合同，該合同要明確所購(gòu)房屋的價(jià)款、付款方式、交房期限、房屋面積、樓層、朝向、戶型等，并明確違約責(zé)任。
　　特別提醒
　　簽預(yù)售合同要小心
　　從訂立商品房預(yù)售合同到房屋的交付使用，有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，短則數(shù)月，長(zhǎng)則可逾一年。在此期間，購(gòu)房者有可能會(huì)對(duì)已簽約購(gòu)買的房屋不再滿意。主要有兩個(gè)方面的原因：（1）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有
 　 按合同的規(guī)定、原定的結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)施工。（2）開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有違約行為，但購(gòu)房者原來(lái)對(duì)房屋沒(méi)有作詳細(xì)和充分的了解，而在簽約后才發(fā)現(xiàn)不滿意的因素。
　　所以，在確定購(gòu)買前，要慎重考慮后再簽訂預(yù)售合同，一旦簽約，就應(yīng)當(dāng)履行，否則就會(huì)給自己招來(lái)麻煩。
　　怎樣選高層？
　　一、選小區(qū)：小區(qū)的規(guī)模大小直接影響到小區(qū)的檔次，最好在15萬(wàn)平方米以上、30萬(wàn)平方米以下。
　　二、選戶型：（1）南北完全對(duì)流，進(jìn)深小。（2）客廳與餐廳功能分區(qū)明確，動(dòng)靜合宜，視覺(jué)暢通，但不干擾。（3）餐廳與廚房近，且明亮，就餐方便舒適。（4）主臥最好有一個(gè)小陽(yáng)光室，可駐足觀賞270°風(fēng)景。
　　特別提醒
　　查找底層和頂層瑕疵
　　買頂層和底層房雖然可以節(jié)省不少開(kāi)支，但也有學(xué)問(wèn)，怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢？
　　對(duì)底層來(lái)說(shuō)，首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施；其次，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，易滋生蚊蠅且臭氣沖天；再次，底層因處在樓房最底層，故其采光和通風(fēng)往往受到限制，最好實(shí)地在日照比較充分的時(shí)間進(jìn)行觀察。
　　頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴��?yáng)直射面積大，下雨天易積水，因此要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好等。