什么是公房、已購(gòu)公房、使用權(quán)房、不可售公房、單位產(chǎn)權(quán)房

房屋所有權(quán)的形式有那些？
　
房屋的所有權(quán)有房屋的共有和單獨(dú)所有兩種形式。

　單獨(dú)所有簡(jiǎn)稱獨(dú)有，它的所有權(quán)效力當(dāng)然及于建筑物的全部，這時(shí)，房屋的所有權(quán)是獨(dú)立的，也是非常明確的。而共有是指各共有人基于抽象概念，而分別擁有各自應(yīng)有部分的權(quán)利，但所有權(quán)的效力仍可及于建筑物的全部。這里主要介紹房屋的共有。

　實(shí)踐中因房屋的聯(lián)合建造、合資購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)、合伙等各種原因，都會(huì)形成同一房屋歸兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民所有。這種由兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民對(duì)同房屋享有所有權(quán)的現(xiàn)象，稱之為公民的房屋的共有。

房屋共有具有以下特征：

　一、房屋的共有權(quán)人是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民，他們對(duì)同一房屋共同享有一個(gè)完整的所有權(quán)。

　二、共有的客體是同一房屋，共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，每個(gè)共有的公民對(duì)整個(gè)共有的房屋都可以行使權(quán)利。

　三、共有人對(duì)共有的房屋按照各自的份額享有權(quán)利或者平等地享有權(quán)得。

　公民的房屋共有可分為按份共有和共同共有兩種形式。

　1、 房屋的按份共有 按份共有是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民按照各自的份額分別對(duì)共有的房屋有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。 在按份共有中，公民對(duì)共有的房屋按照預(yù)先確定的份額享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。按份共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，如出賣、出租、贈(zèng)送、繼承、清償債務(wù)等。但按份共有人在出售房產(chǎn)時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 對(duì)按份共有的房屋的處分，必須服從全體共有人的意志。如果共有人對(duì)共有房產(chǎn)的處分不能達(dá)成一致的協(xié)議，可以按照多數(shù)共有人或擁有半數(shù)以上份額的共有人的意見(jiàn)處理，但不得損害少數(shù)人或份額小的共有人的利益。

　2、 共同共有 共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民對(duì)共有的房屋不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。 共同共有人權(quán)利和義務(wù)的特點(diǎn)，表現(xiàn)為每個(gè)共有人對(duì)共同共有的房屋享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有人處分共有的房產(chǎn)必須征得全體共有人的一致同意，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)的，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。共同共有人對(duì)共有的房產(chǎn)共同承擔(dān)義務(wù)，因共有的房產(chǎn)的改良、保管、維護(hù)等支付的費(fèi)用由全體共有人共同承擔(dān)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人都無(wú)權(quán)請(qǐng)求分割共有的房產(chǎn)。

3、 兩種共有形式的區(qū)別 不難看出房屋的按份共有和共同共有具有以下幾點(diǎn)區(qū)別：

　（1） 房屋的共同共有根據(jù)共同關(guān)系產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。如因婚姻關(guān)系、家庭共同關(guān)系而形成夫妻共同所有的房屋和家庭共有房屋；而按份共有則不需要這個(gè)前提條件。

　（2） 在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，只要有共同關(guān)系存在就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額；面晨按份共有中每個(gè)公民對(duì)房產(chǎn)的占有是有一定份額的。

　（3） 在共同共有中，公民對(duì)共有的房屋平等地享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)；在按份共有中公民對(duì)共有的房產(chǎn)是按照各自的份額享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。 值得說(shuō)明的是，對(duì)于共有的房屋，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明該房屋的按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。